日本總人口在2008財年達到頂峰後開始下降。 下降幅度為負11.7%，從2008財年的1.288億降至2021年1月估計的1.2557億。 此外，預計到2040年，這一數位將降至1.1092億（日本社會保障和人口問題研究所，“日本未來估計人口（2017年估計）”。 超過30年將下降13.5%。 你可能會想，「投資房地產可以嗎？
說到結論，還好。 這是因為，即使日本總人口減少，也有“增加的地區”。 在這樣一個地區的房地產投資中，它還有很長的路要走。 我們將討論這個問題。
人口增減存在地區差異
首先，讓我們回顧一下未來人口的前景。
從總人口的變化來看，總人口在2005-2010年左右達到頂峰，並正在走下坡路。 此外，從按年齡組劃分的細分和老齡化率來看，65歲以上的老年人人數很少減少，這就帶來了老齡化趨勢。
整個日本的總人口變化。 然而，房地產投資是針對特定地區的房地產進行的，因此您需要按地區查看。 例如，從 2018 年到 2019 年，即使只有一年的變化，您也會看到區域差異，如下圖所示。
東京都市區的1都3縣、愛知縣、福岡縣、沖繩縣增加，大阪、京都、滋賀的關西地區等略有下降，為-0.3~0.0%。 人口從其他地區流向這些地區。
人口集中在大城市
那麼，在縣內，人口增減的原因是什麼？
人口增減有兩個方面：一是因死亡人數與出生人數之差而“自然增減”，二是因流出數與流入數之差而導致的“社會增減”。 同樣，2018年至2019年變化中各都道府縣人口增長的因素如下圖所示。
人口減少是由於自然減少（出生率下降），除了沖繩縣外，人口減少是由於社會增長，即搬遷造成的。
特別是在大都市區，社會增長被稱為“單極集中”。 除了東京都市區外的愛知縣、大阪府、京都府和福岡縣的社會增長外，人們還被吸引到大城市周圍，那裡聚集著許多企業、學校和政府辦公室。
雖然由於新型冠狀病毒感染的蔓延，遠端工作迅速蔓延到城市企業，並削弱了上班的需要，因此出現了「區域轉移」現象，但人口集中在大都市地區的情況似乎仍在繼續。
人口集中地區
一些地區，特別是人口集中，被認為進展顯著。 例如，東京。 根據日本社會保障和人口問題研究所（2018年3月估計），2045年東京市中心人口增長率為34.9%，米納托區為34.4%，千代田區為32.8%。 山手地區的世田谷區為1.2%，杉並區為4.6%，多摩地區的立川市為-3.6%，町田市為-10.3%，八王子市為-16.1%，即使在同一東京都內，人口也越接近市中心，人口越集中。
在愛知縣，名古屋市的人口下降幅度為-5.3%，而長久手市為22.7%，高濱市為12.3%，日進市為7.0%。
就大阪府而言，截至2045年，大阪的人口增長率為-10.4%，但有些地區相對穩定，蘇伊塔市為-2.3%，米諾市為-2.6%。
京都府的京都市為-12.1%，但京田邊市增長3.4%，木津川市增長-0.6%。
單身家庭的增加
此外，先看看65歲以上的人口。
據瞭解，東京都市區、關西地區和愛知縣的老年人口增長率很高。 如果把日本總人口的老齡化率與各都道府縣的人口增長率相乘，就會自然地得出這種趨勢。
獨立家庭率和65歲以上獨立家庭數量的變化（2020年及以後預測）
老年人獨自生活的比例正在上升。 因此，預計單身家庭佔所有家庭的增長率將繼續上升。
預計單身家庭將集中在市中心。 就東京而言，人口普查發現，東京人口將集中在23個區的中心。
綜上所述，可以說，今後，獨居家庭，特別是老年人，往往集中在市中心。 因此，我們可以預測，單人公寓的需求是強勁的，單身人士住在市中心。
儘管日本總人口正在下降，但通過分析其內容，我們可以看到，房地產投資仍然充滿希望。
