如果您正在考慮在日本投資房地產，瞭解您的收益率並了解這些收益非常重要。 有幾種類型的收益率。 特別是，瞭解表面收益率和實際收益率之間的差異非常重要。 如果你不知道這些數字顯示什麼，你將無法正確識別你的投資回報，你將無法選擇更明智的物業。 瞭解作為房地產投資基礎知識需要瞭解的兩種收益率之間的差異，以及如何計算它們。
什麼是收益率？
在開始房地產投資時，“收益”是不可或缺的知識之一。 很少有人能從常識上理解收益率的含義。 然而，令人驚訝的是，收益率和利率之間的區別並不明顯，或者我們認為收益率的內容並不現實。 在開始投資之前，讓我們先瞭解一下收益率。
要計算投資物業的回報（收益），請使用“收益率”一詞。 這是一個非常簡單的指標，可以通過將利潤除以成本來計算，通常作為物業信息顯示在房地產公司的廣告和網站上。 在房地產投資中，收益率是選擇盈利物業的指南之一。 在比較潛在投資屬性時，通常使用它們。
但是，在許多情況下，您應該瞭解屬性資訊中包含“表面收益率”。 這隻是將年租金收入除以購房價格。 然而，在進行房地產投資時，需要支付房地產經紀費、物業稅和維修費等費用。 考慮初始成本和運行成本計算得出的是“實際收益率”。 為了提高投資收益預測的準確性，我們應該強調這一點。
表面收益率與實際收益率的區別
為了正確理解兩者的區別，我認為通過查看具體的公式是很容易理解的。
例如，考慮以3，000萬日元購買的房產的年租金收入預測為300萬日元時的表面收益率和實際收益率。
■表面收益率
表面收益率的計算方法如下：
年度租金收入 ÷ 購買價格×100=表面收益率
如果您在此處使用前面的數位，則如下所示：
300萬日元÷3000萬日元×10=10%
從公式中，我們得出了房地產表面收益率為10%。
■實際收益率
計算實際收益率的方法如下： 對於實際收益率，將購買時的費用和年度費用添加到公式中。
（年度租金收入 – 年度費用）÷（購買價格 + 購買時的費用）×100 = 實際收益率
在這裡，當購買時的支出為120萬日元，年度費用為100萬日元時，可以考慮。
（300萬日元-100萬日元）÷（3000萬日元+120萬日元）×100=6.4%
房地產的實際收益率約為6.4%，與之前計算的表面收益率有很大不同。 如果你在計算實際收益率時期望你的收入，結果會和你的預期不同。 在比較收入物業時，應重點關注實際收益率。
■ 假定收益率
與房地產投資相關的收益率也有“ 預期殖利率」。 它基於租金收入計算，假設物業已滿。
當年租金收入÷物業的購買價格×100= 預期收益率
房地產廣告和網站可能以物業資訊的形式顯示此預期收益率。 你必須明白，當房間已經滿時，收益率會提高。 在某些情況下，我們根據物業中最高租金計算租金，因此可能與實際回報不同。 在查看收益率等作為收入屬性的資訊時，有必要考慮如何計算收益率，以及計算基於什麼。
計算實際收益率時的費用
在考慮房地產投資的回報時，應該關注實際收益率。 計算時，採購和年度費用也會添加到公式中。 讓我們知道哪些費用屬於這種情況。
• 購入時費用（初始成本）
初始成本是購買物業所需的各種費用，而不是購買物業的費用。 這些情況具有代表性：
房地產經紀費
司法書記員費
房地產登記費
金融機構貸款費
火災保險費
地震保險費
物業稅
房地產購置稅
收入印花稅
其他轉帳費等
■ 年度費用（運行成本）
房地產投資的成本不僅僅是初始成本。 購買房產後，您仍然需要定期支付費用。 購買後所需的稅費和費用等包括：
物業稅
城市規劃稅
管理費
維修準備金
維修費用
水費和水電費
租賃費
旅行費用等
裝修費
房屋清潔費
與表面收益率相比，實際收益率接近真實數位，因此可以更準確地計算房地產投資的回報。 但是，例如，在考慮如何計算維修成本時，存在難以計算的方面。 需要豐富的資訊和知識，例如根據各種條件（如位置、建築年限、時程表、設施和其他環境）進行預測。
然而，作為投資者，你應該掌握這些知識。 了解計算實際收益率的成本也有助於規劃房地產投資。 這是因為，根據儲蓄和投資金額，很容易預測應該選擇哪些房產以及如何規避風險。
房地產投資中應牢記的收益率點
房地產公司的廣告和網站上發佈的房地產資訊通常不清楚它們指的是哪種收益率。 因此，如果您正在考慮購買投資物業，請務必仔細查看提供的數位。 重要的是要檢查什麼收益率顯示等。
正如我前面提到的，讓我們堅定地指出，在房地產投資中，我們應該重視實際收益率。 實際收益率更接近現實，因為它考慮了購買和維護房地產的成本。 在比較物業時，投資者應根據所列物業的銷售價格和租金計算收益率。 在租金方面，我們亦須考慮租金價格，以核實其有效性。
無可否認，很難計算費用，但重要的是，不要只接收發佈的資訊，而是要以更貼近現實的方式計算自己。 您必須充分瞭解，作為信息發佈的數字只是一個指南，可能與實際回報大不相同。 讓我們比較一下物業，看看在購買和維護物業時要花多少錢。
在考慮房地產投資時，利用各種媒體收集房地產資訊非常重要。 但是，如果你沒有一定的知識，你可能會被資訊所左右。 收益率是需要注意的資訊的代表。 請務必瞭解表面收益率和實際收益率以及預期收益率之間的差異，並實際進行計算。 特別是考慮到預計的費用，讓我們認為從實際收益率計算收入是強制性的。
從表面收益率和實際收益率的計算方法以及計算結果的差異可以看出，即使只關注收益率，如果沒有知識，也會成為高風險投資。 在房地產投資中，我們應該強調實際收益率，並確定房地產資訊中所列的收益率非常重要，因此，讓我們首先將這兩點作為基礎知識加以說明。 如果你想在投資上取得成功，最好多學習一些知識。 有了豐富的知識，在緊急情況下，它有助於成功規避風險。
