投資房地產時，要了解每個投資區域的特點，遵守該區域的規則。
即使在亞洲同一個大城市，香港和日本的房地產投資環境在地域、房地產價格增長率、稅收制度等各個方面都會有很大的不同。
因此，在本文中，我們將從作為投資房地產的基礎的角度來比較香港房地產和日本房地產。
香港和日本的兩個前提差異
香港和日本有兩個先決條件的差異，可以說這些差異對房地產投資市場和環境基礎都有相當大的影響。
不同的投資基地有不同的投資政策，例如購買物業的理想形象和瞄準的現金點，因此在比較香港房地產和日本房地產時，最好將此作為背景來理解。
■ 地形
■ 官方語言
■ 地形
香港地勢多為山區，因此有不少地區難以發展房屋。
山區佔總土地的比例大意味著平地相對較小，因此可以認為住房開發和需求很可能集中在有限的區域內。
香港房地產已成為世界上最昂貴的房地產之一，因為該地區的許多需求集中於該地區有限的供應，導致該地區的房價飆升。
日本首都東京地處平原，山區不多。
平地多意味著容易開發住房的土地比例高於山區多的地區，因此住房開發和需求不太可能集中在東京當地。
事實上，東京23區的人口密度在各區之間並沒有太大差異，因此不能說住房開發和需求都集中在東京的某個特定區域。
■ 官方語言
由於香港在1997年回歸中國之前被英國控制了155年，因此英語是除粵語外的官方語言之一。
由於日本的官方語言只有日語，會說英語和粵語的人的比例會低於香港。
當非日本投資者考慮投資日本房地產時，非常有必要請提供多語言服務的房地產經紀人擔任中介。
從六個角度比較香港房地產和日本房地產
同為世界級城市的香港和日本的房地產有何不同？我們將從以下六個方面比較香港房地產和日本房地產。
■ 平均價格
■ 價格增長率
■ 產量
■ 土地使用
■ 土地和建築物的個性
■ 租金增加的成本
■ 平均價格
世邦魏理仕的數據顯示，香港房地產平均價格為 1,254,442 美元，是繼 2019 年之後的全球最高水平。
全球主要城市的均價分別為新加坡915,601美元、紐約649,026美元和倫敦624,225美元，可見香港房地產在全球範圍內的昂貴程度。
1美元換成100日元的話，125萬4442美元超過1億2000萬日元，考慮到日本的公寓和帶地定制房屋即使在大都市區也都在5000萬日元左右，香港的平均價格房地產和日本房地產可以說是有很大差距的。
■ 價格增長率
根據日本不動產研究所的調查結果，截至 2020 年 10 月，東京以 2010 年 10 月為 100 的世界各城市的公寓價格指數為 115.8（10 年增長 15.8%），香港，為 161.5（10 年增長 61.5%）。
從2010年開始的10年增長率幾乎是香港和東京的四倍，可以說持有的時間越長，資本收益（出售收益）就越有可能大賺一筆。
■ 回報率
根據Global Property Guide的調查，位於香港市中心的典型房屋收益率為2.35%（130㎡轉換，購買價格為3,714,113美元，月租為7,267美元），東京為2.66% （120㎡換算，）購買價1958640美元，月租4346美元）。
雖然每平方米的單價在購買價格方面是東京的1.75倍，在月租方面是東京的1.54倍，但在收益方面可以說沒有太大的差異。
■ 土地使用
在香港，土地歸香港政府所有，即使是房地產開發商等在使用土地時也必須與香港政府簽訂租賃合同。
在日本，即使是個人也可以擁有土地，因此原則上任何人都可以自由獲得和擁有土地。
擁有土地的能力將影響房地產業務的廣度。
這是因為如果您被允許擁有土地，您可以通過買賣土地獲得資本收益。
在如何利用房地產和廣泛的商業機會方面，可以自由擁有土地的日本可能在許多情況下具有優勢。
■ 土地和建築物的個性
在香港，建築物在土地存款的概念下被視為土地的一部分，不被視為單獨的房地產。
在日本，建築物和土地是分開的不動產，都可以分開處置。
由於建築物和土地是分開的，因此可以通過僅使用其中一個作為抵押物或將其轉讓來靈活利用房地產，因此可能會有很多情況可以更自由地經營日本房地產。 .
■ 租金增加的成本
在香港，除了支付租金外，還會收取以下三種費用。
・公寓管理費
・ 政府稅率
・地租
政府地稅是每三個月支付一次政府年租金（與實際租金不同）的5.5%的房地產稅。
地租是一種土地使用稅，每年與政府差餉一起徵收一次。
在日本，像政府租金和政府租金一樣租房沒有稅（當租用辦公室時，對租金徵收銷售稅）。
一般來說，日本的不動產稅（財產稅、城市規劃稅等）由業主承擔，不能像香港那樣由承租人承擔。
概括
香港房地產的缺點是價格高，沒有足夠的社會信用來獲得一定的資源和貸款很難購買，但另一方面，由於價格高，可以保證穩定的收入收益（租金收入）增長是可以預期的，但它的優勢是可以瞄準大量的資本收益。
由於日本不動產不可能以高價增長，因此它的缺點是投資的目的是獲得穩定的收入而不是資本收益，但另一方面，價格在全球範圍內並不算太高，所以即使是小資本擁有多項資產，可輕鬆進行多元化投資，降低風險。
本文中的評論信息只是一個籠統的理論，個人具體的想法和方法是根據投資物業的情況而定的。請隨時與我們聯繫以獲取更多詳細信息和專業知識。
